실거주목적 새집주인 세입자 쉽게 못보낸다

작년부터 실행된 계약갱신청구권에 대해서 많은 혼란이 있어왔고 지금도 혼란은 계속 되고 있습니다.

법원에서 세입자가 실거주중인 집을 실거주목적으로 매수했을경우의 계약갱신청구권에 대한 판결문이 나왔습니다.

 

이에따르면 적어도 계약갱신청구권 행사기간인 시작시점인 계약만료 6개월 이전에 등기완료까지 완전하게 마친상태가 되어야 계약갱신청구권을 문제없이 거절할수가 있습니다.

 

그렇지않은경우 실거주목적으로 집을 매수한 집주인은 언제든지 낭패를 볼수 있게 되었습니다.

 

출처 서울경제/ 제공 이미지투데이

 

실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인에게 전세계약을 연장하겠다고 통보한 경우 새 집주인이 집에 들어가 살 수 없다는 판결이 나왔습니다.

 

지난해 7월 새로운 임대차보호법 시행 이후 계약갱신청구권과 관련한 법원의 첫 판단이 나온 것입니다.

 

23일 법조계에 따르면 수원지방법원 민사2단독 유현정 판사는 새 집주인 김모씨가 세입자 박모씨를 상대로 제기한 건물 인도 소송 1심에서 세입자인 박씨의 손을 들어줬습니다.

 

김씨는 지난해 8월 경기 용인의 한 주택 매매계약을 체결했습니다. 당시 이 집에는 2021년 2월까지 전세 계약을 맺은 박씨가 살고 있었습니다.

 

기존 집주인은 박씨에게 “새 집주인이 실거주 용도로 집을 사는 만큼 전세계약을 연장하기 어려울 것 같다”고 이미 통보한 상태였습니다.

 

출처 연합뉴스

 

박씨 역시 새집을 알아보겠다는 의사를 전했으니 전세계약 불연장을 인정한셈입니다.

그리고 김씨는 이 말을 믿고 실거주가 가능할 거라고 생각해 매수계약을 체결했습니다.

 

그러나 그뒤 한 달 뒤인 지난해 9월 세입자 박씨는 돌연 기존 집주인에게 “새로운 임대차보호법에 따라 전세 계약을 연장하겠다”며 입장을 바꿨습니다.

 

새 집주인 김씨는 세입자가 퇴거 요청에 응하지 않자 소송을 진행했습니다.

임대차보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주하려는 경우 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다

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그러나 법원은 세입자의 계약청구권이 우선한다는 판단을 내렸습니다.

김씨가 소유권 이전 등기를 마친 시점이 문제가 됐던 것입니다.

 

출처 연합뉴스

김씨는 매매계약을 체결한 뒤 3개월 뒤 잔금을 치렀고, 11월에 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.

그러나 국토교통부는 앞서 새 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 이전, 전세계약 만료 최소 6개월 전에 소유권이전등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놨습니다.

 

재판부는 “실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다”며 “박씨는 김씨가 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 집주인은 실제로 거주하지 않았으므로 김씨는 박씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다”고 결론을 내렸습니다.

 

새 임대차보호법 시행 이후 그간 실거주 목적으로 집을 매수한 집주인의 거주권과 기존 세입자 간 계약갱신청구권 중 어느 것을 우선해야 하느냐는 줄곧 논란이 돼 왔습니다.

 

국토부는 지난달 주택매매 계약 시 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정했다.