서울 집값 주춤, 규제강화 금리인상 예고

서울 집값 주춤 하며 현재 재건축 규제강화 금리인상 예고 되고 있습니다.

 

수차례 이야기했듯이 현재 부동산시장은 수급논리라기 보다는 그 핵심은 저금리에 의한 유동성입니다.

 

활화산같이 피어났던 부동산 시세는 결국 금리인상으로 인한 통화긴축이 본격화되면 저금리를 등에 엎고 그동안의 축적되온 거품이 그대로 드러날수밖에 없습니다.

 

거품이 드러난다는 것은 결국 그 거품이 터져서 실제로 누적된 거품이 어느정도였는지 그때 가서야 깨닫게 된다는 말입니다.

 

이제와서 내집마련을 서두르는것은 이제 싸이클상 리스크가 너무 크다고 생각합니다.

 

소위 자기집을 사는 것은 아무때든 유효하다는 말만큼 무책임한 말은 없습니다.

 

 

서울 아파트값 상승세가 보합세를 나타냈습니다. 정부와 서울시가 재건축 규제 강화를 추진하고 한국은행이 연내 기준금리 인상 가능성을 재차 시사하면서입니다.

 

전문가들은 상승장을 기대하는 집주인과 금리인상을 우려하는 실수요자의 대치로 시장 관망세를 이어갈 것으로 보고 있습니다.

 

 

● 서울 아파트값 상승폭 보합세

 

 

13일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 상승폭은 지난주와 같은 0.11%를 기록했습니다.

지난해 7월 이후 최고 상승폭이었지만, 4월 오세훈 서울시장의 당선 이후 매주 확대했던 오름폭은 보합세입니다다.

 

재건축 기대감에 여전히 서초(0.18%)·송파구(0.16%) 등 강남 지역과 노원구(0.20%) 강세가 지속됬습니다. 시장의 활성화보단 거래량이 감소한 가운데 집주인들이 매물을 거두고 호가를 올리는 상황입니다.

 

 

부동산원 관계자는 "3기 신도시 사전청약 추진과 금리인상 우려 등으로 매수세 및 거래활동은 감소했으나, 보유세 기산일인 6월1일이 지나고 매물이 줄어들며 상승세가 지속하고 있다"고 설명했습니다.

 

민간지표에선 서울 아파트값의 상승폭 둔화가 더욱 뚜렷합니다.

 

부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주보다 상승폭이 0.01%포인트(p) 줄어든 0.11%를 기록했습니다.

 

 

● 재건축 규제강화, 조합원 지위 양도 제한 시기 조기화

 

 

부동산업계 관계자는 "최근 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동의 토지거래허가구역 지정기한이 1년 연장되고, 9월까지 법 개정을 통해 정비사업 조합원 지위 양도 제한시기가 사업 초기단계로 앞당겨져서 시장 전반의 관망세 기조가 있다"고 전했습니다.

 

특히 정부와 서울시가 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 취득을 규제하는 시점을 앞당기기로 한 가운데 소급적용 논란이 커지고 있다. 새 규제 골자는 재건축은 안전진단 통과 이후부터, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 이 시점 이후의 매매를 원칙적으로 금지하는 것이 골자입니다.

국토교통부와 서울시에 따르면 새로운 도시및주거환경정비법이 시행되면 시도지사가 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 별도의 기준일을 정해 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당길 수 있게됩니다. 현재 재건축은 조합설립 인가 이후부터, 재개발은 관리처분 인가 이후 단계부터 조합윈 지위 양도가 제한되고 있습니다.

● 미 재무장관과 한국은행의 계속적인 금리인상 시그널

 

 

금융권에선 주춤한 집값 상승의 원인을 '글로벌 금리인상 기조'라는 외부 변수라고 보고있습니다. 한은이 미국 연방준비제도의 기준금리 인상에 발맞춰 선제적 금리인상을 단행할 가능성이 커졌기 때문이란 분석입니다.

 

미 재무장관이 최근 보다 강력한 '금리인상' 메시지를 준 것도 부동산 시장에 영향을 끼쳤다는 평가입니다.

금융권 관계자는 "미국의 물가 상승률이 이미 5%대를 기록해, 기준금리 인상은 사실상 기정사실화됐고, 변동금리로 갈아탄 은행들은 대출금리에 벌써 이를 선반영하고 있다"고 전했습니다.

 

이어 "국내 물가도 상승폭을 키우고 있는 데다, 부동산시장의 안정이 국정과제의 제1 명제로 떠오르면서 금리인상의 당위성을 더하고 있는 상황"이라고 말했습니다.

 

 

그는 현재 국내 경기 여건상 금리인상을 쉽게 결정할 수 없을 것이란 전망에 대해서는 "미국금리와 보조를 맞추지 않으면, 글로벌 투자자금이 유출되는 상황이라, 국제통화기금(IMF)에 대한 학습효과가 있는 금융당국에선 프로그램적인 대응을 할 수밖에 없다"고 반박했습니다.

 

전문가들은 집값변수가 혼재한 상황이라 당분간 매도·매수 간 긴장감이 이어지고 부동산시장의 관망세가 지속할 것으로 전망하고 있습니다.

 

여경희 부동산114 수석연구원은 "국토부와 서울시가 시장 안정을 위해 조합원 지위 양도 제한시기를 사업초기단계로 조기화하기로 합의해 투기수요 유입이 사전 차단효과가 기대된다"고 했습니다.

 

다만 "풍선효과로 인해 사업 시작단계에 있거나, 조합원 지위 양도가 되는 매물의 가격이 오르는 부작용도 나타날 수 있어 시장 혼선으로 당분간 재건축 아파트의 거래가 위축되는 가운데 거래가능한 매물의 희소성이 커지면서 호가는 강세를 유지할 것"이라고 내다봤습니다.